營收大增!這項現金流卻大降99%,2020年新城控股啥情況?

摘要:毛利率、凈利率均走低(歡迎關註杠桿遊戲)

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

前幾天,杠桿遊戲看到新城控股披露了2021年度擔保計劃,額度不低。

作為一名A股房地產板塊的長期投資者,這讓我又對這家曾因前董事長某刑事案件,而被卷入輿論中心的A股上市房企更感興趣了。

2019年自身黑天鵝,2020年全球黑天鵝,不得不感嘆,新城控股這兩年真的不容易。

1、經營活動現金流大跌背後

新城控股的2020年到底如何?看營運數據,杠桿遊戲認為是非常不錯的。具體如下圖:

2020年,新城控股營業收入1454.75億元,實現歸屬於上市公司股東凈利潤152.56億元,分別比2019年增長69.46%和 20.56%。

截至2020年12月31日,其總資產 5,377.53 億元,歸屬於上市公司股東的凈資產505.91 億元,分別比上年同期增長16.37%和 31.65%。

這個增速,算是可以的,尤其營收增速,相當快了。

同時,桿友們應該也註意到,一眾正增長裡,-99.12%這一數據頗為刺眼。2020年,新城控股的經營活動產生的現金流量凈額為3.82億元,比2019年的435.8億元跌去了400多個億。這是為啥?

對此,年報的解釋是,本年較去年新增了更多的土地儲備。

財報披露,全年公司共計新增土地儲備120幅,總建築面積為4139.41萬平米,平均樓面地價為3031.11元/平米。

2020年,新城控股的預付款項確實同比增加了不少,增幅為947.56%。從2019年的12.76億元,增長到2020年的133.66億元。

不過,對新城控股來說,2019年是個極特殊年份,沒有太大可比性。

因為前董事長猥褻案件,新城控股遭遇重創,後續雖然快速和王振華切割。但是案件發生後,新城控股的股價依舊是大跌、機構拋售、估值下調。彼時,1987年出生的二代王曉松臨危受命、緊急接班。

對此,新城控股一方面放緩拿地,此外還陸續出售20多個項目套現上百億元。在此背景下,2019年,新城控股實現經營性現金流凈流入435.80億元,為近十來年新高。

2020年,又遇上全球黑天鵝,房企格局加速重塑,新城控股要奮起直追、加速拿地補倉,站穩腳跟,也在情理之中。

這樣來看,往年經營活動產生的現金流量凈額本就不高的新城控股,出現此項數據大跌的情況,並不意外了。

如王曉松所言,2021年,新城控股仍執行“銷售額的40%用於拿地”策略。也就是說,今年新城控股拿地預算將是千億級別。

2、毛利率、凈利率均走低

在此之外,有幾項數據異動,也讓杠桿遊戲分外註意。從縱向來看,新城控股的營收增速自2015年以來,一直是保持穩步向上趨勢的。

年銷售額更猛,從2015年度的319億元,迅速增長到2018年度的2211億元,三年內增長了六倍!

2015年前後,新城控股排名還沒這麼顯著,到了2018年,其已經迅速飆升到了房企前十。

即便是漩渦中的2019年,新城控股也實現了2708.01億元的合同銷售金額,同比增長22.48%,銷售面達2432.00萬平米,同比增長34.21%。

2020年略有下滑,累計合同銷售金額約2509.63億元,比上年同期下降7.33%,累計銷售面積約2348.85萬平方米,比上年同期下降3.42%。

但毛利率和凈利率似乎就沒那麼漂亮了。

2012-2016年,新城控股的毛利率長期徘徊在20%-30%的區間,2017-2019年突破了30%,但從2018年開始,便呈現出逐年下滑的趨勢。

凈利率方面,這兩年下滑幅度更大。從2018年的20%+,降至2020年的10%+。

在前幾天的業績說明會上,新城控股管理層正面回答了這個問題。行業來看,各地不斷出臺限地價、限房價政策,未來行業的超高回報很難再出現。

公司內部,前幾年規模快速擴張,並戰略性進入一些新的城市,也包括部分非長三角的低能級城市,沒有體現出規模優勢。同時人才儲備顯得不足,管控能力尚待加強。

同時官方也說了,隨著在這些城市的深耕,團隊能力的提升,毛利率有一定程度改善。究竟改善情況如何,接下來就看其半年度數據了。

3、紅線之外

三道紅線方面,新城控股踩中了一條:剔除預收賬款後的資產負債率為 74.12%。此外,隨著新城控股2020年度報告一同披露的,是其2021年度擔保計劃公告。

其中杠桿遊戲看到,2021年,新城控股預計對公司全資子公司凈增加擔保額度300億元,對控股子公司凈增加擔保額度600億元,對合營公司及聯營公司凈增加擔保額度300億元。上述議案尚需提交公司 2020年年度股東大會審議。

請註意,房企在非並表項目公司層面需要按權益比例承擔的負債,一般會體現在對聯合營公司的擔保金額上。

出於追求規模擴張、降低拿地成本、分散風險等目的,合作開發成為房地產行業的趨勢。長期股權投資是房企在聯合營企業的股權投資。通過對外擔保/長期股權投資,可以大致判斷非並表項目的債務率水平。

截至2020年12月31日,新城控股及子公司的對外擔保餘額為733億元,其中對全資子公司的擔保餘額為62億元,對控股子公司的擔保餘額為535億元,對合營公司及聯營公司的擔保餘額為 136 億元。

2020年,新城控股其長期股權投資為223.26億元,由此大致可以計算出,新城控股非並表項目的債務率為61%左右。

綜合來看,雖然有一定程度緩解,新城控股未來降負債仍需努力。

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